Mercato immobiliare, la stagione dell’edilizia che non investe in innovazione

Gli ultimi anni sono stati caratterizzati da un notevole incremento delle compravendite immobiliari, legato ad una crescita esponenziale del valore degli stessi. Non è difficile osservare, anche in città di medie dimensioni e per immobili di bassa qualità, prezzi alcune migliaia di Euro al metroquadro. Alcune recenti indagini statistiche hanno verificato supervalutazioni degli immobili attestatesi al 30 % ed oltre del reale valore. A questo fenomeno ha contribuito tanto la crisi dei mercati finanziari esplosa dopo l’11 Settembre, quanto l’introduzione dell’Euro ed il conseguente sensibile ribasso dei tassi dei mutui che ha reso, almeno in apparenza, più conveniente lo spostamento del risparmio sul bene casa.
In apparenza, poiché la combinazione dell’incremento dei prezzi e del ribasso dei tassi ha comportato un costo finale delle case comunque più elevato rispetto a qualche anno fà e un notevole incremento del livello di indebitamento degli italiani.. Ciò nella prospettiva della solidità dell’investimento stesso e della presunta certezza dell’incremento costante del valore degli immobili. Si è creata quindi quella che gli esperti definiscono “bolla speculativa” e che fà venire in mente altre “bolle” finanziarie i cui effetti negativi in molti hanno pesantemente pagato.
Recenti rilevamenti cominciano a segnalare, come previsto già tempo fa da Nomisma, un rallentamento sia nella velocità con cui si concludono i trasferimenti, sia nella differenza tra il prezzo richiesto e quello effettivamente pagato per l’acquisto, con una conseguente riduzione del incremento dei mutui immobiliari , che comincia ad assumere valori significativi.
Questo fenomeno, in Italia, non è stato accompagnato da una parallela crescita della qualità complessiva degli immobili posti sul mercato. Oggi mediamente, specie nella nostra realtà, si costruiscono immobili che hanno caratteristiche simili ( e già per questo inferiori) a quelle di trent’anni fa. Trascurabili sono state le innovazioni in termini di compatibilità bioecologica delle costruzioni o di risparmio energetico.
Non occorre essere degli specialisti per comprendere come questo fenomeno vada ad esaurirsi e che, consolidata la ripresa del marcato finanziario, si può agevolmente prevedere un riallineamento dei valori immobiliari a dati più realistici, più penalizzante per quegli immobili a basso valore tecnologico , estetico, e dal fabbisogno energetico più elevato.
Purtroppo, anche in questo settore, la politica stenta a svolgere il suo ruolo di compensazione e governo degli interessi generali, anche quando essa stessa è attrice principale.
Al di là di singoli esempi che non possono, per la loro esiguità numerica, fare sistema, si continuano a finanziare e realizzare costruzioni di case , di servizi, che poco o nulla investono in innovazione.
Le norme regolatrici dell’attività edilizia continuano, per la gran parte, ad essere burocraticamente numeriche e non prestazionali, ed i pochi esempi che cercano quel salto di qualità, che in altri Paesi è già normalità, trovano difficoltà di applicazione e di interpretazione.
Un approccio più consapevole e prudente verso l’acquisto di una casa quindi non può che essere auspicabile.